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              干货深刻理解两会释放的与房子有关的10大信号
              本文来源网络  发表日期2017/3/9

              信号一

              房地产依然是国民经济支柱产业

              唱衰房地产的言论就像潮水一样每隔一段时间都会涨一波这也可以理解毕竟像15和16年这样的年份房价涨幅确实太夸张民众需要情绪发泄不过这并不能改变房地产是支柱产业这一事实自2003年国务院18号文件之后这一事实从未改变而且至少在城镇化完成的2030年左右之前也不会改变

              干货深刻理解两会释放的与房子有关的10大信号

              来源中国国家统计局明源地产研究院

              3月5日住建部部长陈政高在?#37038;?#35760;者采访?#26412;?#35828;相信今年的房地产市场会平稳发展建筑?#31561;?#32435;5000多万就?#31561;?#21475;占国民经济总量的6.6%是纯粹的完全的支柱产业同时陈政高还透露正在安排会议对建筑业今后发展作出布置建筑业不等于房地产业但二者还是紧密相关的

              ?#37038;?#30028;?#27573;?#20869;看房地产是大多数国家的支柱产业美国的城市化早已完成但房地产占GDP的12%左右而我国只有6%左右即便扣除统计口径的因素美国房地产占GDP的比重还是远大于中国中国房地产之所以给人畸形的印象更多的是因为地区失衡比较?#29616;ء?

              干货深刻理解两会释放的与房子有关的10大信号

              来源中国国家统计局美国经济分析局明源地产研究院

              未来中国每年住房新开工规模下限是12亿平米按10亿人口每年每人1.2平米计算其中商品住宅10亿平米上限是2013年的水平约20亿平米商品住宅15亿平米左右行业洗牌的大潮中不少中小房企会被吃掉但整个行业的发展是没有问题的

              信号二

              房子是用来住的不是用来炒的

              2016年底中央经济工作会上提出了房子是用来住的不是用来炒的加快研究建立符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制既抑制房地产泡沫又防止大起大落其实就已经明确了2017年中国楼市发展方向

              两会期间这一定位进一步得到强化在工作报告中表示要因城施策去库存加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制加强房地产市场分类调控房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地规范开发销售中介等行为央行副行长易纲同样表示房地产对民生很重要房子是用来住的不是用来炒的地产一哥恒大许家印也提议要建立长期限价机制

              此外报告还指出坚持住房的居住属性?#20445;?#36825;意味着决策层对房地产的规范化法制化管理已经达成强烈共识未来的房地产政策必然还会向继续打击投机防止热炒的方向?#24179;?#25151;地产的开发销售以及中介等行为都会纳入法制化透明化的监管?#27573;?#24320;发商注册门槛也可能进一步提高许家印即提议完善房地产开发商企业资格认证改变目前有钱就能进入房地产的现?#30784;?

              信号三

              房地产税迟早要出

              此前有媒体报道住建部副部长陆克华明确表示房地产税是十八届三中全会明确的改革任务要加快房地产税立法并适时?#24179;?#25913;革

              而在3月4日的发布会上大会发言人傅莹表示房地产税发被列入?#23435;?#24180;立法规划但是今年并没有把房地产?#23433;?#26696;提请常委会审议的安排

              无论是事前大?#21015;?#20256;房地产税快要来?#28304;?#24418;成?#21482;?#33286;论刺激房源成交还是事后鼓吹房地产税不会这?#32431;?#26469;还可以继续炒的机构企业个人都是耍流氓

              虽然房地产税不会这?#32431;?#21040;来但是落地是迟早的事该税种已经酝酿多年立法工作自2013年即开始此前进行的全国联网房产普查等工作都是为了房地产税铺平道路重庆的实践证明房地产税不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势但可以使房价更平稳

              按照中央的部署房地产税应该是在2020年前实施但明源君认为届时必然要参考经济形势经济景气会加速推出不景气必然推迟如果现在推出引发的?#21482;?#21487;能造成楼市的崩盘另外对于一些专家所说的首套房免征明源君认为扣除首套之后征收的话意义不大因此首套免征的可能性较小首套和二套不同税率的概率较大

              信号四

              融资环境不会轻松

              根据政府工作报告去年我国广义货币M2增长11.3%低于13左右的预期目标加上今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右似有收紧之意但由于基数过大今年我国M2规模仍将达到173万亿在外汇管制严厉的条件下大量的资金依然需要寻求出路

              去年以来房企个融?#26159;?#36947;被封堵今年也不会放松在这种背景下中小型的房企其实会比较郁闷因为大型房企的路子比较多海外发债物业ABS购房?#37096;ABS等针对增量的被封?#38109;耍?#20449;用高资金的成本也低流动性是命中小房企要多想办法不可掉以轻心

              信号五

              三四线城市的主旋律还是去库存

              一二线限购限贷不放松的情况下当前的三线城市成交回升比较明显在政府报告中也明确指出要因城施策去库存支持居民自住和进城人员购房需求

              全国政协委员?#26412;?#26519;达集团董事长李晓林提交的提?#31119;?#26356;是建议加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度让买房者能以最低不低于5%的首付款进入市场再以同期居民存款利?#39318;?#20026;房贷利率基准并适度适时从优放贷最大限度吸引购房资金

              3月2日新?#25105;?#30417;会主席郭树清即表示今年要把防控金融风险放在更重要的位置银行业将有效配合房地产去库存银行业将帮助企业缩短融资?#21050;?#38477;低融资成本但前提是要紧紧把握房子是用来住的不是用来炒的的定位分类实施房地产金融调控促进房地产市场平稳健康发展

              因此个人购房信贷上可能有一定扶持但王委员接近0首付的提议简直天方夜谭至于开发商端信贷一定还是收紧的毕竟巨大的库存摆在那里一线城市多卖掉一套房三四线就要多积压三四?#20303;?#19977;四线的开发商不能过于?#27490;P?#25919;策的东风来了就赶紧卖别想着捂盘涨价

              信号六

              三权分置有望解决土地供应不足

              重庆房价涨幅不大有内生性城市老龄化房产税等的因素土地供应也是最重要的原因之一重庆通过将农村人口转为城镇人口腾出了大量可以用的土地并逐步试行人地?#22812;场?#30340;土地规划计划管理机制突破了土地供应困局

              此次政府工作报告还指出要完善农村土地三权分置办法建立贫困退出机制对于部分城市来说这意味着有望纾解无地可供的困?#22330;?

              2014年12月中央审议通过了关于农村土地征收集体经营性建设用地入市宅基地制度改革试点工作的意见?#20004;?#20026;期3年的三块地?#22791;?#38761;试点即将结束但三块地?#27605;?#20114;割裂的问题依然十分?#29616;أ?#29305;别是农村宅基地仅局限于集体内部流转

              全国人大代表清华大学教授蔡继明提交了3份涉及到农地改革的提?#31119;?#24314;议?#24066;?#20892;村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转这样至少有三分之一的闲置宅基地可以进入市场那么城镇建设用地就可以增加70%以上

              干货深刻理解两会释放的与房子有关的10大信号

              全国人大代表清华大学教授蔡继明?#37038;?#23186;体采访

              信号七

              留得住人才有未来

              截至去年末我国常住人口城镇化率57.35%比上年末提高1.25%户籍人口城镇化?#26102;?#19978;年提高1.3%但总数只有41.2%处于?#31995;?#27700;平

              在报告中提到今年实现进城落户1300万人以上加快居住证制度全覆盖

              人口红利消退的大背景下各城市对人口的争夺越发接近零和博弈海南省省长即在两会期间号召大家到海南生孩子而2015年的两会其只是号召大家到海南购房置业武汉更加生猛早在上个月市领导与龙头企业家召开座谈会即释放出了要力争在5年内将100万大学生留在武?#28023;?#20004;会期间又引发了热议

              干货深刻理解两会释放的与房子有关的10大信号

              来源各地统计局21世纪经济报告

              年轻人愿意去留得下的城市才有未来深圳已经做了很好的榜样武汉市领导可谓高瞻远瞩中部崛起看武?#28023;?

              信号八

              强者恒强城市聚集效应愈发明显

              经济转型的格局下最近这些年深圳的表现尤其让?#21496;?#33395;而此次两会报告中首次提出了要推动内地与港澳深化合作研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划发挥港澳的独特优势提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能

              粤港澳大湾区的发展规划实际上是都会区城市?#28023;?#30340;规划只不过是沿珠江入海口展开而赋予湾区的名义若?#26377;?#37324;看这个大湾区包括香港澳门以及珠三角广佛肇珠中江深莞惠九城主要是在以往珠三角传统概念中纳入香港澳门形成9+2?#22791;?#23616;往大看通过加强与粤东西北地区双向交流与合作带动韶关河源汕尾阳江清远云浮等?#20998;?#19977;角城市融入进而辐射至泛珠三角区域形成一个以珠三角为中心经济融合更加密?#23567;?#36752;射?#27573;?#26356;为广泛的超级都会区

              粤港澳大湾区提出之年相关区域已经是一个经济总量超过1.4万亿美元而粤港澳大湾区仅9+2?#22791;?#22478;多数保?#33267;?#36739;高增长经济总量已经接近3万亿美元接近全球最大的东京都会区

              人口往城市群聚集的趋势不可逆转自然的房企就要在这些地方布局据明源君所知2015年以来在深圳广州周边城市?#23637;?#26087;厂房的案例?#26412;?#22686;加?#23637;?#26041;并不考虑土地的使用性质买了再说

              信号九

              众创空间和特色小镇必须要实打实

              大众创业万众创新的浪潮带火了独立办公概念之后各?#21046;放?#21508;种档次的众创空间疯了一样冒出来鱼龙混?#21360;?#20170;年的整场报告关于独立办公产业只提了一个词专业性众创空间

              这就意味着那些毫无新意?#35805;?#20102;张桌子和椅子只做表面功夫和徒有高逼格的独立办公空间以后不会得到政策优惠了

              此外这次政府工作报告中没有提特色小镇?#20445;?#32780;是将其并入到支持中小城市和特色小城镇的表述中明源君认为一方面是因为特色小镇的?#24179;?#24037;作已经列入到有关部委的工作中去正在按部就班地进行近一段时期以来关于特色小镇的支?#20013;?#25919;策已经出台了很多另一方面是为了防止特色小镇一哄而上

              泰禾董事长黄其森即表示特色小镇要避免一哄而上千镇一面明源君此前在文章中也不?#29616;?#20986;特色小镇落脚点应该是特色才能更多拉动内需消费带动旅游休?#27844;?#20809;缺乏实质只想靠这个概念拿地的开发商恐怕不能如愿了

              信号十

              房企要从提供空间到提供生活方式

              既然定位房子是用来住的那就不能只是提供一个冰冷的物理空间滨江集团董事长戚金兴即表示对房地产行业而言必须围绕房子是用来住的不是用来炒的的精神构建环境好品质好服务好的物业小到餐饮超市大到健康医疗实现居住人性化小孩可以互动学习可以活动?#22303;?#22362;持房子要回归到居住的本?#30465;?

              黄其森表示泰禾决定5年时间内最少投500亿做医疗一是履行社会责任二是泰禾的医疗跟地产保险有很强的协同效应因为高净?#31561;?#32676;对自己的健康需求很高能享受到高端医?#21697;?#21153;能提升其满意度

              毛大庆则表示相对于购房租房更能释放消费力建议在一线城市及人口密度较大的二线城市政府应尽快完善租赁房的相关法律法规对企业建设用于居住目的的租赁房给予税率优惠并鼓励众创空间升级优先供应此类用房及政策扶持既服务于双创又解决创新创业者的居住需求

              目前长租公寓是一个空口如果相关政策落地能够推动租赁市场的进一步繁荣构建起多层次的住房市场

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